La trampa: puedes perder la exención de casa habitación
La exención de casa habitación en México puede eliminar el impuesto de una venta — hasta 700,000 UDIS del precio de venta. Pero pertenece al régimen de residentes. La residencia fiscal en México se define por tu domicilio fiscal, no por tu nacionalidad. Al vivir de verdad en EE. UU., eres "residente en el extranjero" y te gravan con otras reglas.
Tus dos opciones como no residente
| Opción | Tasa | Notas |
|---|---|---|
| 25% del precio de venta | Art. 160 LISR | Sin deducciones; el notario retiene |
| 35% de la ganancia neta | Art. 161 LISR | Requiere representante legal en México |
Cuál conviene depende de tu ganancia frente al precio. Una ganancia grande respecto al precio favorece el 25% del precio; una pequeña favorece el 35% de la ganancia. La ganancia es el precio de venta menos tu costo de adquisición indexado por INPC y las deducciones documentadas.
El lado de EE. UU.: ingreso mundial
Si eres ciudadano, residente permanente (green card) o residente fiscal de EE. UU., el país grava tu ganancia de capital mundial. La tasa de largo plazo 2026 es 0%, 15% o 20% según tu ingreso, más un posible NIIT del 3.8%. La exclusión de la Sección 121 ($250,000 soltero / $500,000 casado) aplica a una casa en el extranjero solo si fue tu residencia principal fiscal en EE. UU. — no una casa de vacaciones, una renta o una casa heredada que nunca habitaste.
¿Pagas impuestos dos veces? Normalmente no
Dos situaciones requieren un contador transfronterizo, no una calculadora: la propiedad heredada (base ajustada a la fecha de defunción, más trabajo de tipo de cambio) y cualquier caso donde el tipo de cambio genere una ganancia en EE. UU. aunque el precio en pesos no se haya movido. Ahí es donde los números se vuelven contraintuitivos.
Estima tu impuesto de los dos países → Herramienta gratis: tu ISR mexicano (25% vs 35%), lo que perderías frente a un residente, y el estimado de EE. UU. con el crédito por impuestos extranjeros.