Vender casa en México desde EE. UU. — el impuesto que nadie te advierte
La trampa: al vivir en EE. UU. eres no residente para el fisco mexicano, así que la exención de casa habitación puede no aplicar — te cobran 25% del precio o 35% de la ganancia. Te mostramos tu ISR mexicano real, un estimado de ganancias de capital en EE. UU. y cómo el crédito por impuestos extranjeros evita que pagues doble.
La venta en México
Tu lado de EE. UU. (estimado)
México — tus dos opciones
Envíame el desglose + los documentos que pedirá el notario
Ejemplos resueltos
Casa familiar en Guadalajara vendida desde Dallas, casados
Tu ISR mexicano como no residente: MX$1,242,500
Como residente de EE. UU. eres residente en el extranjero: la menor entre 25% del precio o 35% de la ganancia — aquí, la opción del 35% de la ganancia.
⚠ La exención que estás perdiendo: si aún vivieras en México, la exención de casa habitación bajaría esto a unos MX$46,366 — ser no residente te cuesta aproximadamente MX$1,196,134 más.
México — tus dos opciones
- Opción A — 25% del precio de venta (Art. 160): MX$1,700,000 (sin deducciones, el notario retiene)
- Opción B — 35% de la ganancia neta (Art. 161): MX$1,242,500 (requiere representante legal en México)
- Tu opción más barata: 35% de la ganancia → MX$1,242,500
- Tu ganancia estimada: MX$3,550,000 (usa el costo indexado por INPC para mayor exactitud)
Casa pequeña en Puebla bajo el tope de exención, soltero
Tu ISR mexicano como no residente: MX$364,000
Como residente de EE. UU. eres residente en el extranjero: la menor entre 25% del precio o 35% de la ganancia — aquí, la opción del 35% de la ganancia.
⚠ La exención que estás perdiendo: si aún vivieras en México, la exención de casa habitación bajaría esto a unos MX$0 — ser no residente te cuesta aproximadamente MX$364,000 más.
México — tus dos opciones
- Opción A — 25% del precio de venta (Art. 160): MX$1,350,000 (sin deducciones, el notario retiene)
- Opción B — 35% de la ganancia neta (Art. 161): MX$364,000 (requiere representante legal en México)
- Tu opción más barata: 35% de la ganancia → MX$364,000
- Tu ganancia estimada: MX$1,040,000 (usa el costo indexado por INPC para mayor exactitud)
Depa rentado en Playa del Carmen, gran ganancia, estuvo en renta
Tu ISR mexicano como no residente: MX$3,290,000
Como residente de EE. UU. eres residente en el extranjero: la menor entre 25% del precio o 35% de la ganancia — aquí, la opción del 35% de la ganancia.
México — tus dos opciones
- Opción A — 25% del precio de venta (Art. 160): MX$3,625,000 (sin deducciones, el notario retiene)
- Opción B — 35% de la ganancia neta (Art. 161): MX$3,290,000 (requiere representante legal en México)
- Tu opción más barata: 35% de la ganancia → MX$3,290,000
- Tu ganancia estimada: MX$9,400,000 (usa el costo indexado por INPC para mayor exactitud)
Los ejemplos se recalculan cada vez que cambian las tasas o los datos de origen; la fecha de arriba es el último recálculo.
Metodología y fuentes
México: bajo la LISR, un vendedor cuya residencia fiscal está en el extranjero (un residente en el extranjero, Título V) paga ISR al 25% del precio bruto de venta (Art. 160) o al 35% de la ganancia neta mediante un representante legal en México (Art. 161) — y la exención de casa habitación (700,000 UDIS sobre el precio, Art. 93-XIX) generalmente aplica solo a un vendedor residente en México. La residencia se determina por el domicilio fiscal, no por la nacionalidad. El valor de la UDI lo publica Banxico a diario (usamos ≈ MX$, {{udidate}} — confirma el valor de hoy). La ganancia es el precio menos el costo de adquisición indexado por INPC y las mejoras/costos deducibles (con CFDI); el notario público calcula y retiene. Estados Unidos: una persona estadounidense debe impuesto sobre la ganancia de capital mundial; estimamos la tasa de largo plazo 2026 (0/15/20%) sobre la ganancia en USD que indiques, aplicamos la exclusión de la Sección 121 solo si fue tu casa principal en EE. UU., señalamos el NIIT del 3.8% y explicamos el crédito por impuestos extranjeros (Formulario 1116) — el ISR mexicano que pagas suele compensar casi todo el impuesto de EE. UU. Deliberadamente no convertimos moneda ni modelamos la base de propiedades heredadas, rentas o expatriación — eso cambia la respuesta de forma importante y corresponde a un contador transfronterizo. Nuestro Freshness Keeper vigila los artículos de la LISR, la UDI de Banxico y los tramos de EE. UU.
Fuentes: LISR Art. 93-XIX (exención) · ISR no residente (Arts. 160/161) · Banxico — UDIS · IRS Pub 523 (§121) · IRS Topic 559 (NIIT/FTC)
Preguntas frecuentes
¿Sigo teniendo la exención de casa habitación si vivo en EE. UU.?
Normalmente no — como no residente te cobran 25% del precio o 35% de la ganancia, y la exención pertenece al régimen de residentes.
¿Pago impuestos dos veces?
Rara vez el monto completo. El ISR mexicano se acredita contra tu impuesto de EE. UU. (Formulario 1116); la tasa de México suele ser mayor, así que normalmente lo absorbe.
¿Aplica la exclusión de $250k/$500k de EE. UU.?
Solo si la casa en México fue tu residencia principal fiscal en EE. UU. (2 de 5 años). No para segunda casa, renta o casa heredada.
Heredé la casa — ¿basta esta herramienta?
No. Una propiedad heredada recibe base ajustada a la fecha de defunción y requiere trabajo de tipo de cambio — ve a un contador transfronterizo. La herramienta lo señala.
¿Cuál conviene, 25% o 35%?
Depende de tu ganancia frente al precio. Una ganancia grande respecto al precio favorece el 25% del precio; una ganancia pequeña favorece el 35% de la ganancia. La herramienta elige la menor.